So Sánh Chi Phí Thuê hay Mua Nhà
Thuê hay mua nhà là một trong những bài toán tài chính khiến nhiều người phải cân nhắc rất lâu. Nếu có sẵn một khoản tiền lớn, mua nhà có thể mang lại cảm giác an tâm vì có tài sản đứng tên mình. Ngược lại, nếu tài chính chưa thực sự dư dả thì thuê nhà giúp giảm áp lực vốn ban đầu và dễ thay đổi nơi ở hơn.
Thực tế, không có một đáp án đúng cho tất cả mọi người. Quyết định nên thuê hay mua nhà còn phụ thuộc vào giá nhà tại khu vực bạn muốn sống, thu nhập hàng tháng, số tiền đang có, lãi suất vay mua nhà, thời gian dự định ở và khả năng tài chính trong những năm tiếp theo.
Bài viết này sẽ cùng bạn so sánh thuê nhà và mua nhà theo cách đơn giản hơn, từ đó tự tính toán xem phương án nào phù hợp với tình hình của mình.
Thuê nhà hay mua nhà: khác nhau ở đâu?
Khi thuê nhà, khoản tiền bạn bỏ ra chủ yếu là tiền thuê nhà hàng tháng để có quyền sử dụng căn nhà trong một khoảng thời gian nhất định. Bạn không cần bỏ ra một số vốn quá lớn ngay từ đầu và cũng không phải chịu toàn bộ các khoản chi phí liên quan đến việc sở hữu bất động sản.
Trong khi đó, mua nhà thường cần một khoản tiền ban đầu khá lớn. Nếu chưa đủ tiền, người mua có thể phải vay ngân hàng và trả cả gốc lẫn lãi hàng tháng.
Ví dụ, một căn nhà có giá 2 tỷ đồng. Người mua có 800 triệu đồng và vay 1,2 tỷ đồng. Khi đó, ngoài khoản tiền đã có, cần tính thêm tiền trả góp mua nhà, lãi vay, phí làm thủ tục, bảo trì, sửa chữa và nhiều chi phí khác trong quá trình sở hữu.
Vì vậy, khi đặt câu hỏi mua nhà hay thuê nhà, không nên chỉ nhìn vào giá bán của căn nhà hoặc số tiền thuê hàng tháng.
So sánh chi phí thuê nhà
Chi phí thuê nhà thường dễ tính hơn. Công thức cơ bản có thể hiểu như sau:
Tổng chi phí thuê = Tiền thuê hàng tháng × Số tháng thuê + các khoản chi phí phát sinh
Ví dụ bạn thuê một căn hộ với giá 7 triệu đồng/tháng.
Nếu thuê trong 5 năm:
7 triệu × 12 tháng × 5 năm = 420 triệu đồng
Đây mới là khoản tiền thuê cơ bản. Trên thực tế, bạn có thể phải tính thêm tiền đặt cọc, phí quản lý, gửi xe, sửa chữa một số vật dụng do mình sử dụng hoặc mức tiền thuê tăng theo thời gian.
Chẳng hạn, nếu tiền thuê ban đầu là 7 triệu đồng nhưng sau một vài năm chủ nhà điều chỉnh lên 8 triệu hoặc 9 triệu đồng/tháng, tổng chi phí thuê thực tế sẽ cao hơn phép tính đơn giản ban đầu.
Do đó, khi tính chi phí thuê nhà, nên đưa ra một mức tăng tiền thuê dự kiến thay vì cố định một con số cho toàn bộ thời gian.
Chi phí mua nhà gồm những gì?
Chi phí mua nhà không chỉ là giá ghi trên hợp đồng.
Một cách tính đơn giản có thể bao gồm:
- Tiền vốn tự có.
- Tiền vay ngân hàng.
- Lãi suất vay mua nhà.
- Các khoản phí, lệ phí liên quan đến giao dịch.
- Chi phí sửa chữa, nội thất.
- Chi phí bảo trì trong quá trình sử dụng.
- Phí quản lý nếu mua căn hộ.
- Chi phí cơ hội của số tiền đã bỏ ra để mua nhà.
Đặc biệt, nếu mua nhà bằng tiền vay, tiền trả góp mua nhà có thể trở thành khoản chi cố định rất lớn mỗi tháng.
Ví dụ giả định bạn mua nhà 2 tỷ đồng, có 800 triệu đồng vốn tự có và vay 1,2 tỷ đồng. Nếu khoản vay kéo dài nhiều năm, tổng số tiền trả cho ngân hàng sẽ không chỉ dừng ở 1,2 tỷ đồng mà còn bao gồm phần lãi theo hợp đồng.
Vì vậy, tính chi phí mua nhà cần nhìn trong toàn bộ thời gian vay thay vì chỉ nhìn vào số tiền phải trả ban đầu.
Một ví dụ về bài toán thuê hay mua nhà
Giả sử có hai lựa chọn:
Phương án A: Thuê nhà
- Tiền thuê: 7 triệu đồng/tháng.
- Thời gian dự kiến: 10 năm.
- Tổng tiền thuê cơ bản: 840 triệu đồng nếu giá thuê không thay đổi.
Phương án B: Mua nhà
- Giá nhà: 2 tỷ đồng.
- Vốn tự có: 800 triệu đồng.
- Khoản vay: 1,2 tỷ đồng.
- Thời gian vay: nhiều năm.
- Có thêm chi phí lãi vay, sửa chữa và các khoản chi phí sở hữu khác.
Nhìn nhanh, nhiều người có thể nghĩ rằng thuê nhà tốn 840 triệu đồng trong 10 năm nhưng cuối cùng không có tài sản. Điều này đúng ở khía cạnh quyền sở hữu, nhưng chưa đủ để kết luận.
Số tiền 800 triệu đồng dùng để mua nhà cũng là một khoản vốn lớn. Nếu đem toàn bộ khoản tiền đó vào căn nhà, bạn mất đi khả năng sử dụng số vốn này cho những mục đích khác.
Đây chính là lý do bài toán thuê hay mua nhà cần tính cả dòng tiền chứ không chỉ cộng tiền thuê và giá mua.
Thuê nhà có lợi hơn mua nhà không?
Câu hỏi thuê nhà có lợi hơn mua nhà không thường không thể trả lời bằng một con số cố định.
Thuê nhà có thể phù hợp với người chưa xác định muốn sống lâu dài tại một địa phương, thường xuyên thay đổi công việc hoặc chưa muốn dành phần lớn tiền tiết kiệm cho nhà ở.
Một ưu điểm khác là vốn ban đầu thấp hơn. Thay vì dành một khoản tiền rất lớn để mua nhà, người thuê có thể giữ lại một phần tiền cho các mục tiêu khác.
Tuy nhiên, thuê nhà dài hạn cũng có điểm cần cân nhắc. Tiền thuê phải trả đều đặn và sau nhiều năm, người thuê vẫn không có quyền sở hữu căn nhà. Ngoài ra, giá thuê có thể thay đổi và hợp đồng thuê cũng có thời hạn.
Khi nào mua nhà cần cân nhắc kỹ hơn?
Mua nhà thường là quyết định tài chính dài hạn. Vì vậy, trước khi ký hợp đồng, nên kiểm tra khả năng trả nợ của bản thân.
Một câu hỏi quan trọng là:
Nếu thu nhập giảm trong vài tháng, bạn có vẫn trả được khoản vay hay không?
Không nên chỉ tính khoản trả góp ở thời điểm hiện tại. Hãy thử đặt ra một vài tình huống khác nhau về thu nhập, chi phí sinh hoạt và lãi suất.
Ngoài ra, cần xác định thời gian thuê nhà hoặc thời gian dự định sử dụng căn nhà. Nếu bạn chỉ dự định sống tại một khu vực trong 2-3 năm rồi chuyển đi, việc mua nhà có thể phát sinh thêm nhiều vấn đề liên quan đến giao dịch, bán lại và chi phí chuyển đổi.
Nếu dự định ổn định lâu dài, việc sở hữu nhà lại trở thành một yếu tố đáng đưa vào bài toán.
Điểm hòa vốn thuê mua nhà là gì?
Điểm hòa vốn thuê mua nhà có thể hiểu đơn giản là thời điểm mà tổng chi phí của hai phương án bắt đầu có sự cân bằng theo các giả định mà bạn đưa ra.
Ví dụ, nếu thuê nhà mất trung bình 8 triệu đồng/tháng, trong khi chi phí thực tế để sở hữu và sử dụng một căn nhà tương đương là 15 triệu đồng/tháng trong những năm đầu, bạn cần xem xét thêm giá trị tài sản sau thời gian sử dụng.
Ngược lại, nếu giá nhà tăng, căn nhà có thể có giá trị khác sau nhiều năm. Nhưng giá bất động sản trong tương lai không phải khoản tiền chắc chắn có thể dự đoán chính xác.
Vì vậy, điểm hòa vốn chỉ nên được xem là một kết quả tham khảo dựa trên các giả định, không phải lời khẳng định rằng mua nhà chắc chắn có lợi hoặc thuê nhà chắc chắn tiết kiệm hơn.
Cách tính toán thuê hay mua nhà đơn giản
Để tự làm phép tính, bạn có thể chuẩn bị các thông tin:
- Giá thuê nhà hiện tại.
- Mức tăng tiền thuê dự kiến mỗi năm.
- Giá căn nhà muốn mua.
- Số tiền vốn tự có.
- Khoản tiền cần vay.
- Lãi suất vay mua nhà.
- Thời gian vay.
- Chi phí sửa chữa, nội thất và bảo trì.
- Thời gian dự định ở.
- Khả năng tiết kiệm hàng tháng.
Sau đó, hãy tính tổng dòng tiền của từng phương án trong cùng một khoảng thời gian, chẳng hạn 5 năm, 10 năm hoặc 15 năm.
Nếu muốn nhanh hơn, bạn có thể sử dụng công cụ so sánh thuê và mua nhà để nhập các thông số và xem kết quả thay vì phải tự cộng từng khoản.
Quan trọng nhất là nên thử nhiều kịch bản. Ví dụ, thay đổi giá thuê, thời gian ở, khoản vay hoặc lãi suất để xem kết quả thay đổi như thế nào.
Không nên chỉ nhìn vào tiền thuê và tiền trả góp
Một sai lầm khá phổ biến khi thuê nhà hay mua nhà là so sánh trực tiếp tiền thuê với tiền trả ngân hàng.
Ví dụ:
- Thuê nhà: 7 triệu đồng/tháng.
- Trả góp mua nhà: 12 triệu đồng/tháng.
Nhìn vào hai con số này, phương án thuê có vẻ nhẹ hơn 5 triệu đồng mỗi tháng. Nhưng người mua đang hình thành quyền sở hữu đối với tài sản thông qua phần tiền gốc trả dần.
Ngược lại, người thuê có thể giữ lại khoản chênh lệch để tiết kiệm hoặc sử dụng cho mục đích khác.
Do đó, chi phí sở hữu nhà cần được tách thành tiền gốc, tiền lãi và các chi phí liên quan. Đồng thời, phương án thuê cũng cần tính đến khả năng tiền thuê tăng theo thời gian.
Kết luận: Thuê hay mua nhà phụ thuộc vào bài toán tài chính của bạn
Không có công thức nào có thể áp dụng giống nhau cho tất cả mọi người khi quyết định thuê hay mua nhà.
Nếu đang cân nhắc, thay vì chỉ hỏi “nên thuê hay mua nhà?”, hãy bắt đầu bằng những con số cụ thể: hiện có bao nhiêu tiền, thu nhập mỗi tháng bao nhiêu, giá nhà bao nhiêu, tiền thuê bao nhiêu, cần vay bao nhiêu và dự định ở trong bao lâu.
Sau khi có các dữ liệu này, việc tính toán thuê hay mua nhà sẽ rõ ràng hơn rất nhiều.
Nếu bạn đang tìm một cách nhanh để thực hiện phép tính, có thể sử dụng công cụ so sánh thuê và mua nhà trên ToolVietnam, nhập các thông số thực tế của mình và tham khảo kết quả. Công cụ chỉ hỗ trợ tính toán theo dữ liệu bạn nhập; quyết định cuối cùng vẫn nên dựa trên khả năng tài chính, nhu cầu nhà ở và kế hoạch cá nhân của bạn.
Lưu ý: Các ví dụ trong bài chỉ nhằm minh họa cách tính. Giá nhà, tiền thuê, lãi suất và các chi phí thực tế có thể khác nhau tùy thời điểm, khu vực, ngân hàng và hợp đồng cụ thể.